以下是它们的详细区别对比：

一、核心区别总结

二、详细解释

1. 土地性质与来源

• 动迁房：其土地是政府以划拨方式提供给开发商用于安置拆迁居民的。开发商没有支付土地出让金或支付得很少，因此成本较低。这是政府对被拆迁人的一种补偿。

• 商品房：其土地是开发商通过公开招拍挂市场以出让方式（即高价竞拍）有偿获得的，土地成本是其开发成本的主要部分。

2. 产权与交易限制（最关键的区别）

• 动迁房：

• 业主拿到的是《不动产权证书》，但“土地使用权类型”一栏会注明“划拨”。

• 由于土地是划拨的，政府为了避免投机行为，规定动迁房在一定年限内（通常是3年或5年，具体看当地政策）不允许上市交易。这个期限从产证登记之日算起。

• 期满后，如果想出售，业主必须先补缴一笔土地出让金（通常是总交易额的一定比例或按固定金额计算）给政府，将土地性质从“划拨”变为“出让”，之后才能像正常商品房一样进行交易。这个过程俗称“洗产证”。

• 商品房：

• 产权清晰完整，土地性质为“出让”，拥有70年产权（住宅）。

• 只要取得不动产权证，没有禁售期，可以立即自由买卖（个别城市有全域限售政策的除外，但那是另一回事）。

3. 价格与风险

• 价格：动迁房因为价格远低于同地段的商品房，所以很有吸引力。

• 风险：

• 购买未满交易期限的动迁房风险极高！ 买卖双方签订的购房协议在法律上可能被认定为无效。如果等待期间房价上涨，卖家可能违约并转卖给出价更高的人，您只能要求返还本金，无法获得房价上涨的收益。

• 产权风险：动迁房可能涉及多个共有人（如一家人共分得一套房），如果共有人之一擅自出售房屋，其他共有人可以主张合同无效。

• 质量与社区环境：早期部分动迁房的建设标准和品质可能不如同期的商品房，社区居住人群可能也更复杂。

三、给购房者的建议

1. 确认产证和期限：如果考虑购买动迁房，必须核实不动产权证是否已经办好，以及是否已满足当地政府规定的上市交易期限。绝对不要购买没有产证或未满期限的动迁房。

2. 计算全部成本：将需要补缴的土地出让金、税费等全部费用计入总成本，再与周边商品房价格对比，看是否真的划算。

3. 合同条款要严密：与卖家明确约定土地出让金由谁承担（通常是卖家承担，但有时会转嫁给买家），并针对卖家未来可能违约的情况设定高额的违约金条款。

4. 优先考虑商品房：如果预算充足，购买商品房产权清晰、交易自由、风险更低，是更省心的选择。

总结一句话：动迁房是“便宜但有风险的选择”，其便宜的价格是对其交易限制和潜在风险的补偿；而商品房是“价高但安全便捷的标准品”。 在购买动迁房前，务必做好充分的尽职调查和风险预估。

（责任编辑：小柯网）